Предварительный договор продажи квартиры по доверенности

Содержание

Продажа квартиры по доверенности в 2021 году: риски покупателя и продавца, образец и бланк договора, документы

Предварительный договор продажи квартиры по доверенности

Российское законодательство позволяет владельцу недвижимости продавать его не лично, а делегировав эти полномочия своему представителю.

Доверенное лицо в случае участия в сделке по купле-продаже недвижимого имущества действует в рамках своих полномочий, определенных доверенностью.

По закону доверенность, позволяющая совершать сделки с недвижимостью и обращаться с заявлением в органы регистрации права собственности, должна быть обязательно заверена нотариусом.

Представительству как форме гражданских правоотношений и институту гражданского права посвящена гл. 10 ГК РФ. Одним из видов добровольного представительства является доверенность. Понятие доверенности раскрывается в ст. 185 ГК РФ.

Доверенность — это письменное полномочие, выдаваемое лицом другому лицу (нескольким лицам) для представительства перед третьими лицами в интересах доверителя (того, кто выписал доверенность).

Одновременно это и односторонняя сделка, которая подтверждает полномочия представителя на осуществление каких-либо действий.

При доверенности существует как минимум три взаимодействующие между собой стороны:

  1. Доверитель — тот, кто выдает доверенность.
  2. Доверенное лицо (представитель) — тот, на чье имя выписана доверенность.
  3. Третье лицо — тот, с кем взаимодействует доверенное лицо.

Доверенность может быть выписана доверителем на одного или на несколько лиц (многосторонняя доверенность). В таком случае они осуществляют свои полномочия в соответствии с текстом документа. Если он не содержит подобных указаний, то доверенные лица должны действовать совместно.

По кругу полномочий доверенности разделяются на несколько видов:

  1. Разовая — позволяет выполнить одно конкретное действие.
  2. Специальная — дает полномочия выполнять какие-либо однородные действия.
  3. Генеральная — предоставляет полномочия полностью представлять интересы доверителя без каких-либо ограничений.

По срокам доверенности бывают срочными (ограничены каким-либо периодом времени) и бессрочными.

Можно ли по доверенности продать квартиру?

Если доверенность составлена верно, то на ее основании доверенное лицо может участвовать в сделках в рамках полномочий, указанных в документе. Он может продать любой объект недвижимого имущества, в том числе и квартиру, но только если доверитель является собственником, а текстом документа представителю делегировано такое полномочие.

Источник оплаты принципиального значения не имеет. Можно по доверенности продать квартиру под материнский капитал, под ипотеку, другие виды займов, с использованием средств государственных программ, например, военного сертификата. Если документ грамотно составлен, то купля-продажа квартиры по доверенности ничем не отличается от обычной сделки.

Существует одно важное уточнение! Доверенность, в полномочия которой входит право подачи заявлений на государственную регистрацию, должна быть нотариально заверена (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).

Сама по себе сделка по продаже квартиры не требует обязательного участия нотариуса. В большинстве случаев не нужно и заверять договор купли-продажи. Однако переход права собственности на недвижимое имущество требует государственной регистрации. Если во время сделки по продаже недвижимости действует представитель, он обязан предъявить доверенность, заверенную нотариусом.

Кто заверяет доверенность?

Доверенность на продажу квартиры обязательно заверяется нотариусом. Однако далеко не везде есть такая возможность. В населенных пунктах, в которых нет нотариуса, его функции выполняют другие лица — обычно главы местной администрации либо уполномоченные ими должностные лица.

Если продавец проживает за границей, то за получением доверенности ему нужно обращаться в консульство России за рубежом. Доверенность заверит сотрудник консульского отдела, уполномоченный на совершение нотариальных действий.

Скачать образец доверенности

Когда используется доверенность?

Продажа квартиры по доверенности используется тогда, когда непосредственно сам собственник не может лично участвовать в сделке.

Например, когда собственник постоянно проживает в другом городе, болен, слишком стар, чтобы посещать государственные органы, занят на работе (службе) и не может отлучиться и т. д.

Представитель, действующий на основе доверенности от продавца, без его присутствия может подписать договор купли-продажи и подать документы в Росреестр для госрегистарции.

Как продать квартиру по доверенности без собственника: пошаговая инструкция

Последовательность действий при продаже квартиры с участием представителя зависит от того, какое участие в ней принимает сам продавец.

Одно дело, когда он просто не может присутствовать на самой сделке и государственной регистрации. В таком случае все действия, направленные на продажу квартиры и подготовку сделки, совершаются собственником.

Доверенное лицо лишь подписывает договор и/или обращается в орган госрегистрации.

Другое дело, когда владелец не принимает никакого участия в сделке. В таком случае все действия по продаже совершаются представителем. В том числе он может брать аванс или задаток. Так как договор аванса (задатка) не регистрируется в Росреестре, то для совершения подобного действия нотариальная доверенность не нужна. Достаточно лишь составленного и подписанного собственником документа.

Важно! Если выписана генеральная доверенность, то все условия совершения сделки покупатель оговаривает с представителем. Если документ делегирует доверенному лицу лишь право подписания договора и обращения в органы госрегистрации, то условия нужно оговаривать с собственником помещения.

Оформление доверенности у нотариуса

Перед тем, как провести сделку, нужно заверить доверенность у нотариуса. Для этого владелец квартиры должен предоставить личный паспорт и сообщить:

  • имя и паспортные данные представителя (его паспорт и личное присутствие не нужны);
  • сведения об объекте недвижимости (точный адрес).

Согласно пп. 15 п. 1 ст. 333.24 НК РФ, стоимость услуг по заверению составляет:

  • 100 руб., если доверенным лицом является близкий родственник;
  • 500 руб., если представителем является другое физическое лицо.

За составление доверенности также взимается плата за оказание услуг технического и правового характера (УПТХ, вознаграждение нотариуса) в размере 1300 руб. В таком случае бланк доверенности будет изготовлен ГОЗНАКОМ. Общая стоимость оформления доверенности на продажу квартиры составляет от 1400 до 1800 руб.

Если продавец самостоятельно составляет доверенность, он вправе отказаться от оплаты УПТХ. Нотариус не может требовать обязательного взимания платы за услуги технического характера, если обратившееся лицо отвергает подобную услугу нотариуса.

Такая позиция выражена Судебной коллегией по гражданском делам ВС РФ в определении № 31-КГ18-3. Если доверенность составляется самим владельцем квартиры, она выполняется на обычном листе бумаги, а нотариус удостоверяет ее своей подписью и штампом.

Договор купли-продажи

В договоре купли-продажи (ДКП) квартиры должен быть обязательно упомянут ее владелец — право собственности на помещение принадлежит ему. Однако и участие доверенного лица также должно быть отражено в тексте. В договоре купли-продажи сторонами соглашения выступают покупатель и доверенное лицо.

Обязательно должно быть упомянуто, что представитель действует от имени продавца (ФИО, паспортные данные) на основании доверенности. В тексте договора указывается:

  • ФИО и должность лица, удостоверившего документ (нотариус, уполномоченное лицо местной администрации, консульский работник);
  • номер доверенности;
  • дата, когда документ был заверен.

Подписи в конце договора ставят покупатель и представитель продавца.

В остальном договор купли-продажи квартиры по доверенности содержит стандартные формулировки. Необходимо максимально точно описать предмет договора (квартиру), с указанием ее адреса, этажа, количества комнат, общей площади и т. д. Следующее существенное условие ДКП — цена. Если ее не указать, то признания договора купли-продажи недействительным избежать не удастся.

Обязательно должен быть указан и порядок оплаты по договору. Если источником оплаты являются заемные средства (ипотека), это также должно быть отражено в тексте соглашения.

Если квартира продается по доверенности в ипотеку, банк потребует предоставить предварительный договор купли-продажи для одобрения выдачи кредита.

Стороны могут указать, что договор одновременно является актом сдачи-приемки помещения. Также можно указать, что фактическое исполнение договора будет произведено после того, как стороны подпишут передаточный акт. Дополнительно бланк договора может содержать положения, касающиеся порядка разрешения споров, а также другие положения, которые стороны сочтут существенными.

Скачать образцы документов:

Необходимые документы

Для совершения сделки необходимы следующие документы:

  • паспорта покупателя и представителя продавца;
  • договор купли-продажи;
  • правоустанавливаюище документы на объект (выписка из ЕГРН);
  • нотариальная доверенность.

Это минимальный набор необходимых документов для регистрации сделки. Однако он может быть существенно расширен, если того требует законодательство. Например, если продается совместно нажитая в браке квартира, то понадобится согласие супруга на продажу (также оформляется нотариусом).

Процедура сделки

Сама процедура проведения сделки предельно проста:

  1. Стороны встречаются, читают образцы договора (минимум 3 экземпляра для каждой из сторон и органа регистрации), сверяют указанные в них сведения.
  2. Затем, если такое установлено договором, происходит оплата — покупатель передает денежные средства продавцу.
  3. Далее стороны отправляются в орган регистрации — отделение Росреестра или МФЦ.
  4. Покупатель и представитель продавца заполняют заявления с просьбой о регистрации права собственности и перехода права собственности соответственно.
  5. Покупатель оплачивает госпошлину (2 тыс. руб. для физических лиц).

По истечение указанного в ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ срока (от 5 до 9 дней), покупатель получает выписку из ЕГРН с указанием его права собственности на приобретенное жилье.

Возможные риски

Чтобы права продавца не были нарушены, ему нужно максимально минимизировать риски при составлении доверенности. Во-первых, нужно грамотно составить ее текст.

Безопаснее, если полномочия представителя будут ограничены лишь продажей квартиры конкретному лицу и участием представителя в государственной регистрации (разовая доверенность).

Если сделка не состоится, то подобный документ потеряет свою юридическую силу.

Разовая доверенность может содержать положение, что доверенное лицо может продать объект недвижимости конкретному покупателю по четко оговоренной цене. При невыполнении данных условий документ также признается недействительным.

Также условием, указанным в доверенности, может быть цена продажи. В таком случае доверитель уполномочивает представителя продать квартиру по определенной цене и на определенных условиях.

Иногда приходится составлять генеральную доверенность. В подобном случае полномочия представителя расширяются. Он не только может представлять продавца во всех государственных органах, но и вправе определять существенные условия договора, например, стоимость продажи квартиры.

Важно! Чтобы минимизировать риски, собственнику не стоит использовать форму генеральной доверенности.

Есть одно заблуждение состоит в том, что представитель сможет продать квартиру самому себе. Такого риска однозначно не существует. П. 3 ст. 183 ГК РФ устанавливает, что представитель не может совершать сделки в отношении самого себя, а также в отношении доверителя.

При покупке по доверенности рискует и покупатель. опасность состоит в том, что доверенность может быть подделана.

В таком случае покупатель просто лишится денег, а купленная квартира останется в собственности реального продавца. Другой риск заключается в том, что доверенность подлинная, однако была отменена доверителем.

В подобном случае сделка также будет отменена, так как отмененная доверенность недействительна.

Чтобы предупредить подобные ситуации, можно проверить документ. Например, сервис проверки доверенностей www.reestr-dover.

ru, созданный Федеральной нотариальной палатой, позволяет убедиться, что доверенность была действительно составлена и не была отменена.

Для проверки нужно ввести номер, дату заверения и имя лица, совершившего нотариальное действие. Все эти сведения указываются в бланке документа.

Нужна ли помощь юриста?

Доверенность на продажу квартиры — это документ, к которому нужно относиться с предельной серьезностью. Право представлять интересы продавца в таком важном деле, как продажа жилой недвижимости, требует от доверенного лица безукоризненной честности. Продавец же должен быть уверен, что его права никак не будут нарушены в результате действий представителя.

Обычно о нюансах и юридических последствиях составления доверенности продавца предупреждает нотариус. Однако все возможные опасности не может предусмотреть даже он. Поэтому перед тем, как доверить продажу квартиры представителю, следует проконсультироваться с юристом по недвижимости. Он расскажет о всех возможных последствиях и поможет минимизировать возможные риски.

Источник: https://Glavny-yurist.ru/kak-prodat-kvartiru-po-doverennosti-i-minimizirovat-riski.html

Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор продажи квартиры по доверенности

Сделки с недвижимостью – очень тонкая материя. Множество нюансов, исполненных или упущенных, формируют имущественные права и отношения на долгие годы. Ошибка при покупке или продаже квартиры обходится дорого и в материальном, и в моральном плане.

Для того, чтобы защитить продавца и покупателя от некоторых рисков, был создан такой инструмент, как договор о намерениях. Он активно использовался еще во времена Римской империи, и вместе с элементами римского права прочно обосновался в современной юриспруденции. Однако в нашей реальности такой вид договора встречается не так часто, как мог бы.

Для популяризации предварительного договора мы расскажем подробно о выгоде и о спорных моментах его заключения.

Что такое предварительный договор купли-продажи

Этот документ еще называют договором о намерениях. Он письменно фиксирует желание продавца продать, а покупателя – приобрести в собственность объект недвижимости. Действия, связанные с заключением этого договора, регулируются статьей 429 Гражданского кодекса РФ.

Самое широкое применение предварительный договор находит в сделках с недвижимостью. Иногда складываются ситуации, в которых продавец и покупатель собираются заключить сделку, но в данный конкретный момент времени не могут осуществить свое намерение.

Те, кто обходятся без предварительного договора, в процессе ожидания несут определенные риски. Например, продавец может найти более обеспеченного покупателя, а покупатель, в свою очередь, может найти более интересный вариант.

В этом случае вторая сторона оказывается не у дел – потеряно время, и чаще всего еще и деньги, потому что цены на недвижимость не стоят на месте. А имеют тенденцию к постоянному росту.

Никакими имущественными правами предварительный договор не наделяет, но обязывает заключить основной документ на условиях и по цене, оговоренной в предварительном соглашении.

Этот договор не подлежит обязательной регистрации в управлении Росреестра или нотариальному заверению. Но при желании вы можете провести эти процедуры.

Официально в законную силу документ вступает после подписания его сторонами.

Что включает в себя предварительный договор

В соответствии с действующим законодательством, соглашение о намерениях должно содержать несколько обязательных пунктов. Другие важные сторонам пункты можно добавлять в соглашение по взаимной договорённости.

Обязательные пункты:

  • фамилии, имена, отчества, паспортные данные, сведения о регистрации и другие реквизиты сторон;
  • описание объекта договора, по которому его можно четко установить. В случае с недвижимостью это адрес, площадь, и другие технические характеристики;
  • цена объекта договора. Это стоимость, за которую продавец обязуется передать объект покупателю. Иногда в договоре сторонами предусматривается вариант снижения/повышения установленной цены при наступлении каких-либо обстоятельств;
  • дата подписания договора и подписи всех сторон по нему;
  • в соответствии с ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, которая установлена для основного договора. В случае, если эта форма не оговорена, то в простой письменной форме. В противном случае, договор о намерениях считается ничтожным.

По своему усмотрению стороны могут указать в договоре другие важные для них параметры.

Желательные пункты:

  • дата, по истечении которой договор должен быть заключен. В случае, если дата в договоре не прописана, Гражданский кодекс устанавливает, что основной договор должен быть подписан в течение года после предварительного. Если по истечении указанного срока или срока, определенного законодательством, основной договор не заключен, и ни одна из сторон не направила другой предложение о заключении основного договора, то предварительный договор считается утратившим силу;
  • внесение сведений об авансе или задатке по сделке. Здесь надо понимать, что это разные понятия. Аванс – это часть суммы, которая будет включена в стоимость квартиры. По закону, стороны могут отказаться от сделки, вернув аванс покупателю в том же размере в случае если произошел значительный скачок цен на недвижимость. В случае с задатком, при отказе от сделки по инициативе покупателя сумма ему не возвращается. А вот если от сделки отказался продавец, то задаток передается второй стороне в двойном размере. Сумма задатка или аванса обычно составляет 5-10% от стоимости сделки;
  • обязательство продавца передать имущество покупателю в том же виде, в каком оно было в день осмотра;
  • порядок и сроки передачи денежных средств от покупателя к продавцу;
  • подтверждение собственника о том, что на предмет договора не наложено обременение и на него не претендуют в установленном законом порядке третьи лица;
  • пункт об аннулировании договора. Стороны могут указать, в каком случае предварительный договор теряет свою силу. Если такие условия не установлены, то при отказе одной стороны от исполнения условий договора, вторая сторона вправе подать в суд.

Когда договор о намерениях – необходимость, а не прихоть?

Предварительный договор в некоторых ситуациях – настоящее спасение. В реальности могут складываться различные ситуации, не позволяющие зарегистрировать переход права собственности здесь и сейчас.

Если при этом ни одна из сторон не хочет потерять возможность заключить сделку, и опасается, что другая сторона по истечении времени может изменить свое мнение и отказаться от покупки (продажи), придет на помощь предварительный договор.

Вот случаи, в которых он спасет ситуацию:

  • Квартира находится в собственности у нескольких лиц, и одно из них не имеет возможности в настоящее время присутствовать при сделке или оформить доверенность. Поскольку сделка купли-продажи совершается только в присутствии всех собственников или их представителей по доверенности, можно отсрочить заключение договора до приезда собственника, сохранив исходные условия продажи квартиры.
  • У продавца не готов необходимый для сделки пакет документов. Как известно, сбор всего необходимого может занять длительное время. Чтобы покупатель не сорвался с крючка, пока продавец обивает пороги всех необходимых инстанций, придуман предварительный договор. Хотя конечно документы лучше подготовить сразу к старту продажи квартиры.
  • В случае, если квартира приобретается с использованием субсидий или сертификатов (например, военного или материнского). В случаях с частичным государственным финансированием покупки, деньги по сертификату или субсидии перечисляются не сразу, а только после регистрации сделки. А это может занять порядка двух недель. Тогда после погашения привлеченной средств составляется соглашение об окончательном расчете с внесением остальной суммы и переходом права собственности.
  • У покупателя нет полной суммы, необходимой для сделки, но он уверен, что она появится, скажем, через месяц. Он получит наследство, премию или успеет продать свою квартиру.
  • Продавец только вступает в наследство на данную квартиру. Наследственные процедуры длятся не менее полугода, а если наследство спорное, то и более – в судах и в других инстанциях. Поэтому с одной стороны, договор о намерениях зафиксирует желание продавца и покупателя совершить сделку. С другой стороны, наследственные дела могут быть непредсказуемы. Мы рекомендуем заключать предварительные договоры (да и вообще любые договоры) только с людьми, у которых есть на руках документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимого имущества.
  • Для совершения сделки продавцу необходимо совершить некоторые действия – например, сняться с регистрационного учета, вывезти мебель, получить согласие на продажу от органов опеки и попечительства в случае, если одним из собственников продаваемого имущества является несовершеннолетний гражданин.
  • При заключении цепочки альтернативных сделок. Например, если есть несколько квартир и их нужно продать, чтобы купить другую, заключаются предварительные договоры между всеми участниками цепочки.

Подводные камни заключения предварительного договора

К сожалению, юридическая грамотность обычных людей оставляет желать лучшего. Наши сограждане до сих пор подписывают, не проверяя текста документа, легко передают свои личные данные посторонним. А даже если и читают, то написанному значения не предают. Поэтому у многих словосочетание «предварительный договор» не вызывает каких-то серьезных эмоций.

Люди считают, что этот договор подписан «понарошку» и все равно они смогут отказаться от его исполнения при изменении обстоятельств. И большим удивлением, а в дальнейшем и финансовыми тратами оборачивается внезапная повестка в суд от второй стороны.

Чтобы избежать неприятных ситуаций при заключении договора о намерениях, вы должны понимать, какие правовые последствия за собой влечет его подписание:

  • возможно значительное изменение цен на рынке недвижимости. В случае, если цена на жилье внезапно и ощутимо вырастет, вы можете не уложиться в оговоренную сумму для покупки своего жилья. Впрочем, если вы покупатель, а цены значительно выросли, в этой ситуации вы останетесь в выигрыше.
  • законом не запрещено в предварительном договоре указывать факт передачи задатка от продавца покупателю в качестве меры, подтверждающей серьезность намерений сторон. И зачастую этот пункт указывается в соглашении. Стороны подразумевают, что в случае неисполнения обязательств продавцом задаток возвращается к покупателю в двойном размере. А если договор не заключен по инициативе покупателя, то задаток в полном объеме остается у продавца в качестве компенсации. Однако при возникновении разногласий в последствии часто стороны обращаются в суд. А судебная практика показывает, что не всегда судом признается факт передачи задатка при использовании для этих целей предварительного договора. В этом случае покупатель может потерять задаток. Опытные юристы рекомендуют оформлять договор о намерениях и соглашение о задатке разными актами, не объединяя их в одном документе.
  • отказ от исполнения договора о намерениях также влечет за собой определенные последствия. В случае неисполнения одной стороной своих обязательств по договору, вторая сторона вправе обратиться в суд. В большинстве случаев суд признает законность заключенного предварительного договора и обязывает стороны заключить сделку на условиях, в нем прописанных. По дополнительным требованиям истца на отказавшуюся сторону судом может быть возложена обязанность оплатить все издержки и убытки, связанные с уклонением от заключения договора. При таком исходе событий, основной договор считается заключенным с момента вступления решения суда в законную силу, если в самом решении суда не указан иной срок.
  • при покупке квартиры в новостройке с использованием предварительного договора, будьте предельно внимательны. Во-первых, недобросовестный девелопер может заключить договор на указанную квартиру не только с вами, а потом продать ее тому, кто его сердцу милее (читай тому – кто больше заплатит). Потому что предварительный договор должен содержать в себе точные технические характеристики помещения. А если квартира не построена, то и ее экспликация, и метраж могут отличаться от договорной. Соответственно, застройщик заявит, что это не ваша квартира и точка. Вы потеряете время, деньги (за время строительства цены на жилье подросли) и еще время, если обратитесь в суд для решения вопроса. Судебная практика по таким делам бывает разная.
  • при заключении предварительного договора купли-продажи с застройщиком в случае банкротства последнего или задержки строительства можно распрощаться с вложенными деньгами. В этих случаях неустойка рассчитывается судом с момента регистрации договора долевого участия в строительстве либо договора купли-продажи. Предварительный договор не является ни тем, ни другим. Поэтому при работе с застройщиками мы рекомендуем исключительно заключение договора долевого участия в строительстве либо путем создания накопительного жилищного кооператива.
  • Требование о понуждении к заключению договора может быть направлено уклоняющейся стороне в течение полугода с момента неисполнения обязательств другой стороной.

Заключение

Несмотря на то, что предварительный договор купли-продажи не предполагает таких же существенных последствий, какие, например, наступают в результате сделки купли-продажи или дарения, к его заключению необходимо подойти со всей серьезностью. Ошибки, допущенные при составлении, могут доставить серьезные неприятности.

Например, неправильно составленный договор о намерениях судом признается недействительным. Поэтому при совершении любого юридически значимого действия лучше всего обратиться за помощью к специалисту.

Можно направить шаблон договора на правовую экспертизу, либо взять юриста с собой на подписание договора. И обязательно читайте то, что вы подписываете.

А если написанное вызывает вопросы – не стесняйтесь их задавать или взять паузу для обдумывания. Берегите себя и свою недвижимость.

Дизайн-проект квартиры

Как делится квартира в ипотеке при разводе

Источник: https://zen.yandex.ru/media/novostroev/predvaritelnyi-dogovor-kupliprodaji-5e04c125e6cb9b00b00bd48f

Сделки купли-продажи квартиры по доверенности

Предварительный договор продажи квартиры по доверенности

 Купля-продажа квартиры по доверенности  —  это особая тема и «головная боль»  для специалистов по сопровождению сделок. И на это есть причины.
Ведь рисков в такой сделке больше! И прежде чем остановить свой выбор на квартире, которая продается доверенным лицом, внимательно прочтите эту статью.

статья обновлена 24.01.2020 г
Разберемся подробнее:

Купля-продажа квартиры по доверенности

-Всегда, когда есть посредник, это увеличивает риски в сделке.

-Почему?

  • Доверенность может быть фальшивая
  • Доверенность может быть подлинной, но изготовленной по фальшивому паспорту, который качественно изготовлен
  • Доверенность может быть отозвана
  • Доверитель умер и доверенность потеряла юридическую силу
  • Доверитель подал заявление в Росреестр о запрете перевода права собственности на Покупателя без его личного участия.
  • Доверитель просто передумал продавать
  • Доверенность выдана под давлением и может быть признана судом недействительной
  • Доверенность выдана нескольким лицам и возможны двойные продажи

— Что же делать?  Отказаться от сделки!

-Не торопитесь с отказом. Разберемся, как минимизировать риски.

  • Проверьте доверенность в Реестре отмененных доверенностей. Этот реестр ведет Нотариальная палата и если Доверитель отозвал доверенность — она вносится в этот реестр.

Если в этом реестре нет записи о Доверенности, значит она не отозвана.

Реестр отмененных доверенностей  

  • Выясните причины, побудившие Продавца выдать доверенность.

Особое внимание необходимо уделить доверенностям с правом получения денег.

Мне лично несколько раз выдавались такие доверенности и сделки проходили успешно.

Но подписывать договор с Доверенным лицом продавца, обладающим такими полномочиями   я бы поостереглась  🙂  🙂  🙂 .

В любом случае нужно быть «разведчиком», чтобы убедиться, что нет ни какого криминала.

Если в Доверенности указан банковский счет для перечисления денег — убедитесь, что он принадлежит Продавцу.

Пусть доверенное лицо предоставит Вам реквизиты банковского счета Продавца, заверенные  печатью учреждения.

  • Посмотрите в свежей выписке из ЕГРН есть ли  запрет на регистрационные действия без личного участия Продавца.
  • Доверенное лицо всегда должно иметь оригиналы документов. Ни каких копий, даже заверенных нотариусом!!!

Посмотрите видео урок

  • Если у Доверенного лица дубликаты документов — откажитесь от сделки!!!

Купля-продажа квартиры по доверенности. Образец доверенности

Не может быть единого образца Доверенности на сделку купли-продажи. Ведь условия сделки в каждом случае существенно отличаются — разные участники, разные обстоятельства.
Конечно в любой сделке купли-продажи есть единые процедуры.Очень важно для успешного проведения сделки наличие в доверенности нужных полномочий

  • подписать предварительный договор купли-продажи
  • подписать соглашение о задатке
  • подписать договор купли-продажи
  • подписать акт приема-передачи
  • представлять интересы продавца/покупателя в Росреестре
  • исправлять технические ошибки
  • оплачивать госпошлину — обязательно, иначе сделку приостановят
  • подписывать дополнительные соглашения к договору купли-продажи
  • доносить дополнительные документы в Росреестр
  • приостанавливать и возобновлять регистрацию
  • получать уведомление о приостановке регистрации
  • направлять претензии в Росреестр (не обязательно)
  • получить полный расчет по договору

Подробнее о содержании доверенности на покупку и продажу недвижимости прочтите в  дополнительных статьях:

Купля-продажа квартиры по доверенности. Предварительный договор купли продажи

Иногда доверенность нужна не на саму сделку — подписание договора отчуждения и перевод права на покупателя, а только на подписания предварительного договора купли-продажи и получение задатка.Такая доверенность стоит дешевле.

Часто, составляя доверенность на куплю-продажу, в ней упускают полномочия на подписание предварительного договора купли-продажи и соглашения  задатке.

Важно понимать — нет полномочий значит нет права на предварительные договоренности и прием задатка или аванса!

Оформление купли продажи квартиры по доверенности

В мошеннических сделках купли-продажи недвижимости очень часто фигурируют мошенники. Они применяют фальшивые доверенности , либо происходит обман нотариуса — предъявление ему качественной подделки якобы паспорта собственника, с фотографией мошенника.

Прочтите дополнительную статью:

Мошенники при покупке квартиры

Всегда рада разъяснить. Автор

Сделки купли-продажи квартиры по доверенности

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/05/28/sdelki-po-doverennosti/

Договор купли-продажи по доверенности: образец 2021 от продавца, документы, как оформить

Предварительный договор продажи квартиры по доверенности

Последние изменения: Январь 2021

Не всегда удается обеспечить свое присутствие на сделке, и даже обсуждение условий иногда приходится поручать другим лицам. Единственным выходом для тех, кто находится вдали от места расположения продаваемой квартиры, служит договор купли-продажи по доверенности, с обязательным заверением у нотариуса.

Хотя операция переоформления собственности мало отличается от стандартной процедуры, сам факт поручения действий доверенному лицу налагает дополнительную ответственность на участников сделки.

Допускается поручение действий по подписанию договора продажи квартиры по доверенности, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

Когда нужна доверенность при купле-продаже собственности

Человек может иметь собственность в любой части мира, в разных городах России, однако это не означает, что не получится продать имущество, не разъезжая по разным регионам и странам. Необязательно находиться в отдалении от места расположения квартиры, чтобы снять с себя суету в связи с заключением сделки.

Обстоятельства, вынуждающие привлекать поверенного, могут быть самые разные:

  1. Болезнь или физическая немощь, не позволяющая самостоятельно вести обсуждение условий и подписывать документы.
  2. Проживание вдали от места нахождения объекта собственности.
  3. Вызов в другой город, другое место, явка на заседание, не позволяющая одновременно подписывать ДКП.
  4. Отбывание наказания за преступления.
  5. Срочная или сверхсрочная служба в ВС РФ.
  6. Прохождение курса лечения в ЛПУ или социальном учреждении.
  7. Отсутствие из-за участия в дальнем плавании, экспедиции и т.д.

Как выглядит образец доверенности для договора купли продажи квартиры

трудность – согласовать с поверенным приемлемые условия сделки и параметры покупаемого объекта (если ДКП по доверенности инициировано покупателем).

Самое важное, чтобы документ был оформлен верно и соответствовал нормам гражданского законодательства. При составлении и подписании необходимо обеспечить присутствие свидетелей (третьих лиц).

Участник сделки может самостоятельно подготовить поручение, доверяя заключение сделки с предварительным согласованием образца договора купли-продажи по доверенности.  Если предстоит заключение договора по доверенности, следует изучить требования к составляемому документу:

  1. Составляется генеральная доверенность (с заверением у нотариуса).
  2. Доверенное лицо получает всю полноту полномочий, которые позволят выступать от имени собственника, выполняя все требуемые действия по обсуждению условий, подписанию документов и обращению в официальные инстанции, требуемые в процессе подготовки и совершения сделки, вплоть до получения или передачи денег.
  3. Копия документа может быть передана остальным участникам сделки для удостоверения в законности представления прав.
  4. Доверенность должна быть действующая, т.е. подписана не ранее 3 лет назад. Если в самом тексте бланка не указан срок действия, по умолчанию он составляет 1 год.
  5. Бланк должен быть заверен живой печатью, а подпись идет с расшифровкой.

Важно! Кто бы ни выступал в роли покупателя и продавца, у них не может быть одно доверенное лицо, поскольку это нарушит положения п. 3 ст. 182 ГК РФ.

Обязательные реквизиты стандартного бланка:

  • личные данные об участнике сделки (покупатель или продавец) и доверенном лице;
  • данные о квартире, ином объекте собственности, в отношении которого планируется сделка;
  • точный адрес объекта;
  • перечень полномочий, оговоренных с доверителем (очень точно определяют действия – подписание ДКП по доверенности, получение или выплата средств, подготовка документов и регистрационные действия);
  • срок действия и дата выдачи.

Ничего сложного в подготовке бланка нет, однако важно максимально точно определить круг полномочий и правильно отразить информацию о доверителе, поверенном и объекте собственности.

Требования к оформлению

Основным законодательным актом, регулирующим правила проведения сделок доверенным лицом, выступает Гражданский Кодекс.

Перед составлением документа доверитель обязан детально обсудить условия предстоящей купли-продажи. Каждая деталь, указанная доверителем, от параметров жилья и сумм до порядка оплаты и передачи ключей, должна быть соблюдена.

Текст бланка можно написать от руки, либо напечатать, но подписание документа обязательно. Согласно ст. 185.1 ГК РФ, после подписания доверенность заверяют в нотариальной конторе. Если выдача документа предусмотрена в рамках передоверия, снова обращаются к нотариусу (п. 3 ст. 187 ГК РФ).

Особенности составления договора на основании доверенности: образец

 

При проведении сделки через доверенное лицо, для фиксации договоренностей используют образец договора купли-продажи по доверенности от продавца или покупателя. Основная разница – в указании информации об участниках вместе со ссылкой на передачу полномочий другому лицу, выступающему от имени доверителя.

Лучше использовать готовый образец договора с продажей по доверенности, либо поручить составление опытному юристу. К обязательным реквизитам относят:

  1. Название, дата, место оформления документа.
  2. Сведения об участниках и их представителях, действующих по доверенности (ФИО, год рождения, адрес, параметры из паспорта). В пункте описания сторон сделки указывают основание для действий поверенного – номер доверенности и место оформления).
  3. Информация об объекте (адрес, метраж, количество жилых помещений, этаж, сведения по кадастровому учету).
  4. Данные из документов, подтверждающих право распоряжения и основания для владения собственностью (выписки из ЕГРН, договора купли-продажи, обмена, приватизации, дарения).
  5. Сумма сделки (цена, за которую договорились стороны переоформить собственность).
  6. Права и обязанности каждого участника.
  7. Сведения о наличии или отсутствии обременений.
  8. Порядок расчетов (сроки, валюта, способ).
  9. Информация о прописанных и/или временно выписанных лицах (есть или нет, кто и в какие сроки должен выписать из квартиры всех зарегистрированных жильцов).
  10. Дополнительная информация (о прописанных на момент сделки лицах, о непогашенной задолженности, состоянии передаваемого объекта).
  11. Описание процедуры передачи жилья (сроки, ссылка на необходимость составления приемопередаточного акта).
  12. Разрешение споров и основания для расторжения договора.
  13. Дата вступления в силу.
  14. Подписи сторон с расшифровкой.

Кроме того, в документ вносят данные о количестве подписываемых экземпляров по 1 каждой стороне и один дополнительно для регистрации в Росреестре. Когда сторона сделки представлена несколькими лицами, для каждого готовят отдельный экземпляр оригинала.

Поскольку одна из сторон отсутствует, в месте проставления подписи указывают доверенное лицо.

Порядок оформления договора купли-продажи квартиры по доверенности

Схема действий, как подписать договор купли продажи по доверенности, начинается с подготовки к сделке и обсуждению полномочий доверенного лица.

Если доверителем выступает продавец, порядок действий, как оформить договор купли-продажи по доверенности, выглядит следующим образом:

  1. Обсуждение условий будущей сделки с поверенным и оформление документа от доверителя.
  2. Поиск покупателя и согласование продажи.
  3. Сбор документов. Если собственность совместная и нажита в годы брака, получают письменное согласие от супруга. Для продажи собственности несовершеннолетних берут разрешительный документ от отдела опеки.
  4. Подписание договора купли продажи на основании доверенности.
  5. Подача документов на регистрацию перехода прав на собственность в Росреестр или МФЦ. Расходы на переоформление несет сторона, указанная в договоре.

Договор о продаже недвижимости следует обязательно заверить у нотариуса, если:

  • посторонним лицом покупается невыделенная в натуре часть квартиры, а остальные содольщики согласны со сделкой;
  • собственником выступает юридически несамостоятельное лицо (ребенок младше 18-ти, человек, признанный недееспособным или ограниченно дееспособным).

Советы при продаже по доверенности

Поручение прав регистрировать и принимать деньги может привести к печальным последствиям из-за халатного или недобросовестного отношения к сделке со стороны поверенного.

Во избежание рисков в связи с передачей прав оформления третьему лицу, эксперты по недвижимости рекомендуют:

  1. Контролировать ход выполнения поручений.
  2. Не стоит доверять вопрос с финансовыми расчетами даже самым близким, как и поручать третьему лицу передачу ключей и оформление приемопередаточного акта.
  3. В доверенности избегать размытые формулировки. Лучше четко определить, какое конкретно дело должно выполнить доверенное лицо.
  4. Перед подписанием тщательно проверяют содержание. Лучше подключить к этому вопросу юриста и проверить текст с точки зрения защиты прав продавца и исключения риска мошенничества.

Риски при продаже по доверенности возникают и у покупателя. В первую очередь, проверяют, не отозвал ли доверитель документ, не истек ли срок его действия, соответствуют ли действия представителя кругу полномочий по доверенности. Рекомендуется посетить нотариальную контору и проверить, подлинна ли доверенность.

Операции с переоформлением недвижимости всегда утомительны и затратны по времени. Часто предпочитают поручить ведение сделки другому лицу, передав ему доверенность. Однако никто не может поручиться за порядочность человека, которому планируют выдать доверенность.

Рекомендуется обратиться к юристу за консультацией, поскольку он поможет разобраться в юридических деталях продажи и даст рекомендации, как снизить риски. Чтобы исключить риск оспаривания или мошенничество при проведении расчетов при продаже по доверенности, лучше привлечь на помощь юриста в сфере имущественного права.

С этой статьёй читают:

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2021 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/dogovor-kupli-prodazhi-po-doverennosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.